SOCIMIS en España: Qué son y cómo funcionan

¿Estás pensando invertir en el mercado inmobiliario en España? Si es así, este artículo de BOB Legal es imprescindible para ti, ya que explicaremos en detalle qué son y cómo funcionan las SOCIMIs. 

Las ‘Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI)’ son una oportunidad muy interesante para extranjeros que quieran empezar a invertir en el mercado inmobiliario y aquí te lo contamos. 

¿Qué son las SOCIMIs en España? 

Invertir en el mercado inmobiliario español puede suponer un reto si no se cuenta con el conocimiento adecuado de los distintos vehículos financieros disponibles. 

En este mercado, existe una opción altamente atractiva para los inversores extranjeros que buscan rentabilidad y seguridad: las SOCIMIs españolas.

Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario son un tipo de sociedad de inversión inmobiliaria diseñada para facilitar la participación en el sector inmobiliario sin necesidad de adquirir propiedades de forma individual. 

Inspiradas en los REITs (Real Estate Investment Trusts) de otros países, permiten a los inversores obtener rentabilidad a través del alquiler y la gestión de activos inmobiliarios.

¿Cómo funcionan las SOCIMIs?

Las SOCIMIs operan bajo un modelo estructurado que les permite optimizar la inversión en bienes raíces y distribuir beneficios de manera eficiente. Sus principales características de funcionamiento son las siguientes:

• • Inversión en bienes raíces: Adquieren inmuebles residenciales, comerciales, oficinas o naves industriales para su explotación en régimen de alquiler.
  • Cotización en mercados regulados: Para operar como SOCIMI, la empresa debe estar listada en la bolsa de valores.
  • Obligación de reparto de dividendos: Están obligadas a distribuir al menos el 80% de los beneficios obtenidos del alquiler.
  • Régimen fiscal favorable: Gozan de una tributación reducida para incentivar la inversión en el sector inmobiliario.

Beneficios de invertir en una SOCIMI en España

Las SOCIMIs españolas representan una de las oportunidades más atractivas para los inversores extranjeros que buscan rentabilidad en el sector inmobiliario sin las complicaciones de la gestión directa de propiedades. 

Su estructura jurídica y fiscal ha sido diseñada para fomentar la inversión en bienes raíces, asegurando tanto la transparencia como la estabilidad del sector.

A continuación, exploramos en detalle las principales ventajas de invertir en una SOCIMI en España, basándonos en la normativa vigente y en los beneficios que este modelo ofrece a los inversores.

Rentabilidad a largo plazo y generación de ingresos pasivos

Uno de los atractivos decisivos de las SOCIMIs es la posibilidad de generar ingresos recurrentes mediante el arrendamiento de activos inmobiliarios. 

Estas sociedades están obligadas a distribuir al menos el 80% de los beneficios obtenidos por alquileres entre sus accionistas en forma de dividendos, lo que convierte a este modelo en una alternativa estable y predecible para los inversores.

Además, el valor de los inmuebles en cartera puede revalorizarse con el tiempo, proporcionando un beneficio adicional a través de la apreciación del capital. 

Este factor es especialmente relevante en España, donde el sector inmobiliario ha demostrado ser un refugio sólido ante la inflación y las fluctuaciones económicas.

Un inversor extranjero puede adquirir acciones de una SOCIMI cotizada en el mercado español y recibir dividendos anuales sin necesidad de gestionar directamente los inmuebles, obteniendo una rentabilidad comparable o superior a la de una propiedad en alquiler.

Estructura fiscal optimizada: Tributación reducida y eficiencia financiera

Las SOCIMIs gozan de un régimen fiscal altamente beneficioso, lo que las hace aún más atractivas en comparación con la inversión inmobiliaria tradicional. Entre las principales ventajas fiscales se incluyen:

• • Exención en el Impuesto de Sociedades: Las SOCIMIs tributan al 0% en el Impuesto de Sociedades, siempre que mantengan los activos en alquiler durante más de tres años.
  • Bonificaciones en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: Se aplica una bonificación del 95% en ciertos casos de adquisición de inmuebles.
  • Retención reducida sobre dividendos: Los inversores tributan por los dividendos recibidos, pero en muchos casos pueden beneficiarse de los convenios de doble imposición entre España y otros países, reduciendo su carga fiscal.
  • Evita la doble imposición: En el modelo tradicional, una empresa inmobiliaria paga el Impuesto de Sociedades y luego los accionistas tributan sobre los dividendos recibidos. En una SOCIMI, el beneficio fluye directamente al inversor con un único nivel de tributación.

En la comparativa con otros modelos, mientras que una empresa inmobiliaria estándar tributa al 25% en el Impuesto de Sociedades, una SOCIMI paga solo un 0%, siempre que cumpla los requisitos establecidos por la Ley de SOCIMIs (Ley 11/200).

Diversificación sin la necesidad de gestión directa

A diferencia de la compra directa de un inmueble, que implica gestiones como el mantenimiento, la búsqueda de inquilinos y el cumplimiento de obligaciones legales, invertir en SOCIMIs permite participar en el mercado inmobiliario sin asumir esas responsabilidades.

• • Cartera diversificada de activos: Las SOCIMIs suelen poseer un amplio portafolio de inmuebles, que pueden incluir residencias, oficinas, centros comerciales, hoteles y naves industriales.
  • Gestión profesionalizada: Los activos son administrados por expertos del sector inmobiliario, garantizando una optimización de la ocupación y rentabilidad de estos.
  • Reducción del riesgo: Al diversificar en múltiples tipos de inmuebles y ubicaciones, se reduce la exposición a riesgos específicos de un solo activo o mercado.

Un ejemplo práctico para entender este punto: un inversor que adquiere una propiedad en Madrid asume el riesgo de que el mercado local se desacelere o de que su inmueble esté desocupado. 

En cambio, una SOCIMI con activos en diversas ciudades y sectores minimiza esos riesgos al diversificar su cartera.

Accesibilidad a pequeños y grandes inversores

El modelo de SOCIMIs está diseñado para ser accesible tanto a grandes inversores institucionales como a pequeños ahorradores que desean participar en el mercado inmobiliario sin necesidad de realizar una inversión millonaria.

• • Inversión flexible: Se pueden comprar acciones de una SOCIMI con un capital inicial relativamente bajo, lo que permite a los inversores diversificar su portafolio sin necesidad de adquirir una propiedad completa.
  • Liquidez: A diferencia de la inversión directa en inmuebles, donde vender una propiedad puede llevar meses, las acciones de una SOCIMI cotizada pueden venderse rápidamente en los mercados bursátiles.
  • Seguridad y transparencia: Al cotizar en bolsa, las SOCIMIs están sujetas a normativas de transparencia y supervisión por parte de organismos reguladores como la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores).

Un inversor extranjero residente en España, por ejemplo, puede comprar acciones de una SOCIMI cotizada en BME Growth con solo 10.000 euros, accediendo a una cartera inmobiliaria diversificada sin estar obligado a comprar un inmueble.

 Potencial de crecimiento y consolidación en España

Desde la introducción de la Ley de SOCIMIs en 2009 y su reforma en 2012, estas sociedades han crecido significativamente en España, consolidándose como uno de los modelos de inversión inmobiliaria más exitosos del país.

Datos importantes sobre las SOCIMIs:

• • Más de 100 SOCIMIs registradas en España cotizan en mercados como BME Growth y el Mercado Continuo.
  • Empresas como Merlin Properties, Lar España o Colonial han demostrado la solidez de este modelo en el sector inmobiliario español.
  • El crecimiento de la demanda de alquiler en España, impulsado por factores como la movilidad laboral y el aumento de la población extranjera, refuerza la rentabilidad de estas sociedades.
  • Tendencia futura: Con la creciente profesionalización del mercado inmobiliario y el interés de inversores internacionales, las SOCIMIs seguirán desempeñando un papel prioritario en la estructuración del sector en España.

Diferencias entre una SOCIMI y otras formas de inversión inmobiliaria

Para los inversores que evalúan distintas opciones en el sector inmobiliario español, es importante conocer cómo se diferencian las SOCIMIs de otros modelos de inversión.

Una conclusión rápida al observar la tabla es que las SOCIMIs en España ofrecen una alternativa más flexible y fiscalmente eficiente que la compra directa de propiedades, además de ser más líquidas que los fondos tradicionales.

¿Cómo invertir en SOCIMIs en España?

Si, tal como señalamos en la introducción, estás pensando invertir en el mercado inmobiliario y  deseas beneficiarte del atractivo modelo de SOCIMIs españolas, hay tres formas primordiales de hacerlo:

• • Compra de acciones en bolsa: Las SOCIMIs cotizan en mercados regulados, por lo que se pueden adquirir acciones como cualquier otra empresa.
  • Participación en fondos inmobiliarios con exposición a SOCIMIs.
  • Creación de una SOCIMI propia: Para inversores con un capital mayor que deseen estructurar su inversión bajo este modelo.

Desde BOB Legal, asesoramos a nuestros clientes en las mejores estrategias para invertir en SOCIMIs en función de su perfil y objetivos financieros, con especialistas en derecho inmobiliario, siempre garantizando una inversión inteligente y planificada.

Requisitos para constituir una SOCIMI en España

¿Cuáles son los requisitos para constituir una SOCIMI propia en España? Para que una sociedad pueda operar bajo la ley de SOCIMIs, debe cumplir con ciertos requisitos legales y fiscales establecidos en la Ley 11/2009, posteriormente modificada por la Ley 16/2012.

• • Capital mínimo: La SOCIMI debe contar con al menos 5 millones de euros de capital social.
  • Cotización en un mercado regulado: Sus acciones deben estar listadas en la bolsa de valores española o en el mercado BME Growth.
  • Distribución obligatoria de dividendos: Se requiere repartir un 80% de los beneficios procedentes de alquileres y un 50% de las ganancias por la venta de inmuebles.
  • Inversión en activos inmobiliarios: Al menos el 80% del patrimonio debe estar destinado a bienes inmuebles para alquiler.

Fiscalidad de las SOCIMIs: Impuestos y beneficios

Uno de los principales atractivos de invertir en SOCIMIs es su tratamiento fiscal ventajoso. Pero, ¿cuáles son estas ventajas, beneficios o incentivos fiscales que hacen destacan a las SOCIMIs frente a otras formas de inversión inmobiliaria? 

• • Exención en el Impuesto de Sociedades: Las SOCIMIs tributan al 0% sobre sus beneficios si los activos se mantienen en alquiler durante más de 3 años.
  • Beneficios en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: Se aplica una bonificación del 95% en ciertos casos.
  • Retención sobre dividendos: Los inversores extranjeros deben considerar que los dividendos distribuidos están sujetos a una retención del 19%, dependiendo del país de residencia y los acuerdos de doble imposición.

Soluciones legales para tus necesidades inmobiliarias

Al llegar a este punto, ya tienes un panorama bastante completo sobre qué son las SOCIMIs en España, cómo funcionan, sus principales beneficios y cómo invertir en ellas. 

Pero siempre quedan dudas en el tintero, y es ahí donde nuestros asesores especializados en derecho inmobiliario cobran gran relevancia para ti.   

En BOB Legal ofrecemos un acompañamiento legal integral que garantiza soluciones completas a todas tus necesidades inmobiliarias. 

Preguntas frecuentes acerca de las SOCIMIs en España